گزارش کارآموزی در ثبت اسناد و املاک

این گزارش کارآموزی با فرمت Word بوده و قابل ویرایش است

موضوع : گزارش کارآموزی در ثبت اسناد و املاک

مرکز آموزش و پژوهش سازمان ثبت اسناد و املاک به عنوان یک مرکز ستادی که اخیرا“ با تغییر اختار سازمانی به صـــــــورت یک مجموعه مستقل فعالیت دارد، می کوشد در راستای توسعه و تجهیز و بهسازی نیروی انسانی به عنوان یکی از وظایف مدیریت منـــابع انسانی،سازمان ثبت اسناد و املاک را در تحقق هدف و رسالت خودخود اری نمایند.مسلما“ ه سازمانی در راستای تحقق هـــــدف یا اهداف خود و به منظور پاسخگویی مناسب به مردم، نیازمند دانایی است و بر اساس این گفتار معروف که دانستن توانستن است جز از مسیر اموزش و تجربه حاصل نمی شود،بنابراین مرکز آمـــوزش و پژوهش با بهره گیر از تجارب و مهارتها و اندوخته های استادان و صاحبان سخن می کوشد که کارکنان سازمان را به دانش ثبت آگاه و مجهز سازد تا اینان بدانند و بتوانند.

به عبارتی رسالت یا هدف حقوق ثبت عبارتست از: تثبیت مالکیت مالکین یا اشخاص اعتبار بخشیدن به معاملات،قرارها و اقرارها(حقوق ارتفاقی)تنظیم روابط حقوقی و اجتماعی(ازدواج و طلاق) به منظور جلوگیری از اختلافات و تنازعات و طرح دعاوی یا تسهیل رسیدگی به دعاوی در مراجع قضائی.

تعریف و انواع سند: سند نوشته ای است که در مقام دعــــوی یا دفاع قابل استناد باشد و بطور کلی بر دو نـــوع است. 1- سند رسمی  2- سند عادی.

- سند رسمی: اسنـادی که در ادارات ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد مأمــوران رسمی دولت در حـدود صلاحیت و وظایـف آنها و مطابق قانون و مقررات تهیه شده است سنــد رسمی است بنـابراین اسناد زمانی رسمی تلـقی می شوند که حـداقل سه شرط اسـاسی ذیل را داشته باشند. به موجب ماده70 قانون ثبت، سنـد رسمی معتبر است و انکار و تردید در آن تأثیری ندارد و تمام محتویات از قبیل شمــاره ، تاریخ ، امضاء ، نوشته های داخـلی و بطور کلی مجموعه سند رسمی معتبر و قابـــل استـناد است مگـر اینکه مجعولیت آن توسط مراجع قانونی اثبـات شود.

- سند عادی: در حقوق ثبـــــت تعریف آشکاری از سند عادی در دست نیست اما می توان گفت کلیه نوشته ها، اسناد و مدارکی که در مراجع رسمی تهیه نشود از قبیل قولنامه ها، قراردادهای شخصی بین طرفین یک معامله و به طور کلی نوشته و مدرکی که شـکل رسمی نداشته باشد از نوع سند عادی است.

ثبت عادی به موچب قانون مصوب از سال1302 ه. ش. یعنی ابتدای ایجاد اداره کل ثبت اسناد و املاک کشور شروعو تا زمان اجرای قانـون ثبت عمـومی اجرا شد این قانــون طی سالهای1305 و 1306 1307 اصلاح و تعدیل گردید اما به دلیل مشکلاتی که در عمل بوجود می آمد دوام چندانی نیافت با این وجود کلیه قوانـین و مقـرراتی که از سال1302 تا پایان سال1310 در مجموعه ثبت اسناد و املاک اجرا شده بر اساس ثبـــت عادی است و املاکی که طی این مدت زمانی، سنددار شده اند از ویژگیهای ثبت عادی برخوردارند.

ثبت عادی با دو ویژگی عمده از ثبت عمومی قابل تمایز است که عبارتند از:

1- در ثبت عادی عملکرد موردی بود یعنی مالکان به صورت انفرادی برای ثبت ملک خود به اداره ثبت مراجعه می نمودند.

2- درثبت  عادی عمل اختیاری بود و مردم اجباری برای به ثبت رساندن ملک خود نداشتند لذا این حالت اختیاری بودن، اهداف حقوق ثبت را محقق نساخت.

ثبت عمومی: در تاریخ26/12/1310 قانون ثبت تغییر یافت و ثبت عمومی جایگزین ثبت عادی شد.

یکی از آثار و دلایل مالـکیت، تصــرف مالک در ملک خـــود اســت یعنی مالک به نحویاز انحاء از ملـک خود استــفاده کند که بتــواند هر نوع مــداخله ای در آن انجــــام دهـــد، این اختـــیار و استــفاده و مــــداخله را تصــرف می نامیم. بنابراین متــصرف بودن یکی از حالاتی است که بر اســاس آن شخـص، صـــلاحیــت درخــواست ثـبــت دارد. تصرف دارای انواع مختلفی است که عبارتند از:

1- تصرف بلاواسـطه: ماننــد سکونت شخص در منزل مسکونی خود. 2- تصرف با واسطه یا بالمبـاشره: مانند تصرف قیم و وکـیل و مباشر و مـــستاجر و وصی و امین و به طـــور کلی تصـــرف قائم مقام قانونی که به اذن مالک مالکــیت دارد. 3- تصرف مادی: تصـرفی که نـاشی  از حالت با واسطـه باشد مانند تصرف قیم و یا وکیل بر ملک.

4- تصرف معنوی : مانند تــصرف وراث بر ملک مورث. براساس قانون ثبت کسی به عنوان متصرف محسوب می شـود که یکی از انواع تصرفات فوق را بر ملک داشته باشد.

یکی از ارکان مهم جریان ثبت املاک بعد از احراز تصرف مالکانه و مشخص شدن صلاحیت متقاضیان جهت درخواست ثبت، انتشار آگهی هاست. در راستای آگهی عمومی ئ انجام صحیح جریان ثبتی املاک، در ادارات ثبت  دو نوع آگهی قبل از شروع به ثبت عمومی منـــــتشر می شود که عبارتند از آگهی مقرر در مواد9 و10 قانون ثبت و دو نوع آگهی هم بعد از قبول درخواست ثبت،یعنی پذیرش اظهارنامه منتشر خواهد شد که یکی آگهی های نوبتی مذکور در ماده11 قانون ثبت و دومی، آگهی تحدید حدود است که در ماده 14 قانون ثبت پیش بینی شده است.

افراز املاک مشاع و مراحل آن: افراز در اصطلاح قضایی و ثبتی عبارتست از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکاء و یا به تعبیری دیگر افراز عبارتست از تقسیم مال غیر منقول مشاع بین شـــــرکاء به نسبت سهم آنان براساس ماده1 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال1357 در مورد املاک مشاعی که جریان مقدماتی ثبت آنها خاتمه یافته، اعم از اینــــکه ثبت دفــــتراملاک شده  یا نشده باشند،رسیــــدگی به درخواست افراز اینگونه املاک با اداره ثبتی است که ملک مورد تقـاضای افراز در حوزه آن اداره واقع شده است.

تا سال1357 افراز امـلاک مشـــاع کلا“ در دادگاه انجام می شد اما با تصویب قانـون افراز در این سال وضعیت تغییر کرده و افـراز املاکی که جریــان مقدماتی ثبت آنها پایان یافته باشد در اداره ثبت انجام می گیرد.

مراحل انجام افراز: از آنجایی که هنگام اقدام در مورد قانون افراز و فروش املاک مشاع در واحــدهای ثبتی تصمیماتی یکسان اتخاذ نمی شود لذا تهیه دستورالعملی در خصوص ایجاد وحــدت رویه یا عندالزوم اصلاح آیین نامه  قانون مذکور ضروری به نظر می رسد.

جهت درخواست افراز لازم است که فرمهای یکسانی تهیه گردد که در آن مشخـصات ملک مورد افراز و مشخصات کامل خواهان و خوانده و نشانی آنها و چنانچه خــــــواهان اطلاعی از نانی خوانده و سایر مالکین ندارد این مورد صریحا“ در فرم دادخواست افراز ذکر شود. 2- پس از تقدیم دادخواست افراز و ارجاع آن به نماینده ثبت، درخواست با پرونده ثبتی و دفتــــراملاک تطبیق داده شود، چنانچه درخواست ناقص باشد مراتب با ذکر موارد نقص به خـــــواهان اعلام شود تا نسبت به تکمیل آن اقدام نماید. 3- نماینده اقدام کنندهپس از بـــررسی دادخواست، در صورتیکه آنرا کامل تشخیص دهد،کتبا“ وضعیت ملک را از متصدی دفـتر املاک استعلام می نماید.

متصدی دفتر املاک موظف است اسامی و مقدار مالکیت املاک ثـــبت شده را مطابق ثبت دفتر املاک به نماینده گزارش دهد و نسبت به املاک در جریان ثبت پس از فهرست و منگنه نمودن پرونده توسط بایگان آنرا تحویل نماینده دهد. نماینده پس از دریافت پــرونده، گزارشی از وضعیت ثبتی ملک مورد درخواست افراز را که حاوی اسامی مالکیــن و میزان مالکیت آنها و اینکه جریان ثبتی خاتمه یافته و با مجاورین اختلافی ندارد تهیه می نـماید.پساز گزارش نماینده، رییس ثبت در صورتیکه پرونده را مطابق با قانون و آیین نامه افراز و فروش املاک مشاع برای افراز آماده بداند،دستور ثبت گزارش را در دفتر اندیکاتــــور و دیگر اقدامات بعدی را در ذیل گزارش به نقشه بردار صادر می نماید سپس نقشه بردار با قید روز و ساعت به طرفین اخطار می نماید که جهت معاینه ملک در محل حضور یابند.

در شرکتهای سرمایه شرکاء فقط تا میزان سرمایه ای که در شرکت گذاشته اند مسئول تعهدات شرکت هستند و چنانچه بدهی شرکت بیش از دارایی آن تجاوز کند، طلبکاران حق رجوع به شرکاء را ندارند. به عبارت دیگر در این شرکت ها سرمایه به سهام تقسیم شده است و مسئولیت هر شریک به میزان سهمی است که از سهام شرکت خریداری کرده است. روی همین اصل اعتبار شرکت همان سرمایه شرکت است؛ برای مثال، اگر سرمایه شرکت 1000 ریال فرض شود و بدهی شرکت 1500 ریال باشد، مازاد بدهی بر عهده شرکاء نمی باشد. در این شرکت ها شخصیت شرکاء تاثیری در اعتبار شرکت ندارد. اما هر چه میزان سرمایه بیشتر باشد، اعتبار شرکت نزد مردم بیشتر خواهد بود. علاوه بر آن اصولاً شرکاء می توانند بدون موافقت سایر سهامداران و مدیران شرکت سهام خود را به دیگری منتقل کنند شرکاء این گونه شرکت ها نه تنها مسئولیتی در اداره امور شرکت ندارند، اغلب اوقات از موضوع شرکت و محل فعالیت آن نیز اطلاعی ندارند و سهام آنها در بورس براحتی قابل نقل و انتقال است.

شرکتهای سرمایه عبارتند از : شرکت  های سهام (عام و خاص) و شرکت با مسئولیت محدود. عدم تاثیر شخصیت شرکاء در شرکتهای سهامی باعث شده تا قوانین بسیاری از کشورها این گونه شرکتها را به بی نام (anonyme) بنامند. شخصیت شرکاء در شرکت با مسئولیت محدود اهمیت بیشتری از شرکتهای سهامی دارد، به همین دلیل در این شرکت ها نقل و انتقال سهم الشرکه که تابع مقررات مخصوصی است. اما وجه اشتراک آنها با شرکتهای سرمایه در این است مسئولیت شرکاء نسبت به تعهدات شرکت محدود به سرمایه ای است که در شرکت گذاشته اند. محدود بودن مسئولیت شرکاء به اندازه سرمایه آنها در شرکت، بویژه در زمینه شرکتهای با مسئولیت محدود، مورد سوء استفاده افراد سودجو قرار می گیرد. به این صورت که این گونه افراد با تشکیل یک شرکت با مسئولیت محدود خود را از عواقب ور شکستگی و عدم توانایی پرداخت بدهی های شرکت رها می سازند. در هر حال، چون رسیدن به هدفهای اقتصادی بدون سرمایه ممکن نیست، شرکتهای سرمایه، بویژه شرکتهای سهامی، نقش بسیار مهمی در زندگی اقتصادی کشورها دارند. در واقع از طریق این شرکتها با همکاری عده زیادی از افراد و استفاده از پس اندازهای آنان سرمایه های هنگفتی جهت فعالیتهای تجاری و اقتصادی فراهم می گردد.

دانلود گزارش کارآموزی در ثبت اسناد و املاک تحقیق کار آموزی ثبت اسناد و املاک اداره ثبت اسناد واملاک كارآموزي در مورد يك شركت ثبت اسناد و املاك

فهرست مطالب

فصل اول 2

رسالت یا هدف حقوق ثبت 2

تعریف و انواع سند 3

فصل دوم: انواع شیوه های ثبت املاک 4

فصل سوم: تصرفات 7

فصل چهارم: عملیات اجرایی ثبت عمومی 9

فصل پنجم: آگهی ها 11

فصل ششم: اعتراضات 17

فصل هفتم: دفاتر 21

فصل هشتم: تفکیک و افراز 29

فصل نهم: هیأتهای نظارت و شورایعالی ثبت 30

فصل دهم: ابطال و اصلاح سند مالکیت 35

فصل یازدهم: مواد147 و 148 قانون ثبت 48

فصل دوازدهم: مواد 140 و 133 52

فصل سیزدهم: موقوفات و اراضی شهری 58